Kasus Meikarta Perburuk Sektor Properti
berita
Ekonomika
Ilustrasi watyutink (gie/watyutink.com) 25 October 2018 16:30
Penulis
Bisnis properti senyap sejak semester II 2014. Penyebabnya, daya beli masyarakat tengah melempem. Developer gencar berpromosi dengan iming-iming bonus dan berbagai fasilitas yang dapat dinikmati konsumen, namun belum mampu menggairahkan pasar.

Bahkan organisasi yang memayungi bisnis real estate, Real Estat Indonesia (REI), gencar mensosialisasikan bolehnya orang asing memiliki apartemen. Cukup memegang Kartu Izin Tinggal Terbatas (KITAS) sudah bisa membeli apartemen.

Selain itu, kepemilikan apartemen dengan status Hak Guna Bangunan Hak Pengelolaan Lahan (HGB HPL) digadang-gadang bisa diagunkan ke bank sebagai jaminan untuk mendapatkan kredit pemilikan apartemen (KPA).

Semua upaya tersebut bermuara pada satu tujuan agar bisnis properti bergairah kembali. Apalagi asing diyakini memiliki kemampuan finansial di atas rata-rata pendapatan masyarakat lokal. Jika asing dimudahkan memiliki properti, maka bisnis properti semakin likuid. Investor pun akan tertarik menanamkan dananya di sektor ini.

Sayangnya, terobosan yang dibuat oleh REI disikapi dingin oleh pihak terkait. Perbankan masih berpikir dua kali untuk menyalurkan KPA dengan jaminan sertifikat HGBHPL, meskipun pihak imigrasi sudah membuka pintu bagi orang asing pemegang KITAS untuk melakukan pembelian properti di Tanah Air.

Di tengah kelesuan bisnis properti, proyek Meikarta di Cikarang, Bekasi, Jawa Barat hadir dengan segala fenomenanya. Dalam sekejap proyek Meikarta menggairahkan bisnis properti yang tengah lesu darah. Pasar kembali marak dengan tawaran produk dengan harga yang dinilai fantastis murah karena di bawah harga pasaran, insentif komisi bagi agen pemasar yang menggiurkan, dan volumenya yang sangat besar.

Meikarta ditawarkan kepada calon konsumen secara masif melalui berbagai media. Media cetak yang mengalami paceklik iklan tiba-tiba mendapatkan durian runtuh. Berhari-hari iklan Meikarta tayang dalam satu halaman berwarna. Belum lagi di televisi, media sosial, dan media digital lain.

“Aku ingin pindah ke Meikarta” jadi tagline yang melekat di pikiran masyarakat luas. Konsep kota mandiri dengan hunian vertikal lengkap dengan sarana dan prasarana, suasana yang nyaman bebas dari kekumuhan dan kemacetan, dan hamparan ruang terbuka hijau menghiptonis masyarakat untuk mau pindah ke kawasan tersebut.

Namun bangun angan-angan itu runtuh bak benteng pasir yang terimbas ombak  saat Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) menangkap Bupati Bekasi Neneng Hassanah Yasin. Dia diduga menerima suap terkait perizinan proyek pembangunan Meikarta. Neneng diduga dijanjikan uang Rp13 miliar oleh pengembang Lippo Group yang membangun Meikarta.

Apakah kasus dugaan suap Meikarta akan  membuat industri properti yang sempat bangkit kembali terpuruk, bahkan lebih dalam lagi? Dampak apa saja yang ditimbulkan dengan adanya kasus tersebut? Sejauh mana kasus ini mempengaruhi iklim usaha? Bagaimana  dengan perlindungan konsumen yang telah membeli hunian di kawasan tersebut?

Meikarta termasuk kategori raksasa dari sisi suplai unit properti yang ditawarkan. Apakah dengan adanya kasus ini bisnis properti akan terdampak secara luas? Siapa yang dirugikan dalam kasus ini? bagaimana seharusnya masyarakat bersikap jika pada satu saat harus membeli properti?

Apa pendapat Anda? Watyutink?

SHARE ON
OPINI PENALAR
Ketua Asosiasi Real Estate Broker Indonesia

Kasus Meikarta telah merusak persepsi pasar terhadap bisnis properti, ini yang paling berbahaya. Konsumen semakin nyakin bahwa hukum yang terjadi di dunia properti memihak kepada developer/produsen, bukan memihak  kepada konsumen.

Dulu kalau membeli properti, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang disodorkan developer tebal dan dicetak dalam font kecil sehingga menyulitkan pembeli untuk membaca,  disamping waktu yang diberikan untuk menelaah sangat singkat, dengan bahasa hukum yang sulit dimengerti, dan tidak diberikan waktu cukup untuk bertanya. Hal seperti ini dianggap rumor tetapi fakta satu per satu muncul, ternyata izinya belum keluar. Persepsi  pasar ini jadi terakumulasi. Konsumen jadi kabur.

Sisi positifnya, konsumen jadi semakin pintar, semakin tidak gampang percaya, semakin kritis. Pengetahuan mereka mengenai harga, produk, hukum, hak dan kewajiban konsumen  semakin baik. Dari berbagai kasus konsumen mendapatkan pelajaran baru.

Konsumen tidak lagi begitu saja mengikuti apa kata agen. Mereka akan melakukan cek silang, apalagi dengan semakin mudahnya informasi mengenai produk properti diperoleh melalui internet, dunia maya. Tenaga pemasar juga harus mempunyai pengetahuan lebih terhadap produk yang ditawarkan.

Kasus Meikarta menambah musibah dalam bisnis properti. Masalahnya, sejak semester II 2014 hingga sekarang kondisi pasar properti lesu, belum pulih. Keadaaan ini murni disebabkan oleh daya beli masyarakat yang turun. Dalam kondisi daya beli yang menurun, munculnya kasus-kasus hukum terhadap proyek properti membuat stadium penyakitnya bertambah.

Kasus Meikarta merupakan rahasia umum bagi para pelaku bisnis, sudah sama-sama saling mengetahui, tetapi tidak terekspos kepada khalayak ramai, yakni konsumen. Mereka hanya mencium ketidakwajaran seperti ini tetapi kejadian persisnya tidak mengetahui.

Karena proyek Meikarta besar, publikasi dan eksposenya luas, kasusnya menjadi trending topic .

Dalam dunia properti, Meikarta merupakan produk yang fenomenal. Dari sisi harga, sangat murah. Ini merupakan extraordinary product. Harganya di bawah standard. Peluncurannya pun sangat masif dengan puluhan tower apartemen. Jarang sekali ada produk properti yang dijual secara massal dan masif.  Sejak awal Meikarta sudah menyita perhatian publik.

Harganya memang murah tetapi tidak mungkin Lippo bersedia rugi membangun Meikarta. Pasti sudah ada skenario bisnis di balik itu yang membuat Lippo tetap untung.

Kasus Meikarta dipandang dalam dua sisi. Bagi pemasar, Meikarta memberikan peluang bisnis yang menjanjikan. Kedua, ada kewajiban moral bagi agen  properti, ada tanggung jawab moral untuk mengecek legalitas,melakukan due diligence terhadap proyek.

Broker bertindak sebagai konsultan kepada investor atau end user.  Dalam posisi ini seorang broker menjalankan fungsi tersebut, bertanggung jawab untuk menjelaskan masalah legal. Jadi sebaiknya disuspend dulu sampai masalahnya  jelas, dibekukan dulu.

Kita tidak boleh mempersuasi konsumen untuk mengambil keputusan dalam proyek yang sedang ‘bermasalah’.  Namun tidak berarti proyek ini ditinggalkan, karena masih ada opportunity di sini. Dalam property, return capital gain mengikuti life cycle, semakin besar ukuran proyek maka semakin panjang life cycle-nya.

Meikarta adalah proyek township, kota mandiri dengan hunian vertikal. Artinya, ada opportunity di sini. Hanya saja ada kondisi-kondisi tertentu yang membuat broker tidak boleh memberikan saran kepada klien.

AREBI tidak mempunyai kompetensi untuk memberikan komentar menyangkut masalah hukum, kecuali yang menyangkut masalah pasar, seperti gimmick marketing yang jor-joran sehingga merugikan proyek lain. Selain itu, pembajakan marketing yang membuat susah asosiasi dan pemberian komisi tinggi yang tidak sesuai aturan asosiasi. (sar)

SHARE ON
Linkedin
Google+
Pinterest
Politikus/ mantan Menteri Keuangan dan Dirjen Pajak

Iklim usaha properti secara umum sedang menurun.  Kepercayaan, bukan pasar, terhadap industri properti sudah terpukul, karena banyaknya kasus yang muncul seperti reklamasi, tuntutan pengembalian uang muka di Manado, dan terakhir  Meikarta.  Di luar pasar ada masalah kepercayaan.

Masalah lain adalah pesanan terhadap pembangunan apartemen atau townhouse yang meleset dari janji yang diberikan developer. Melesetnya tidak tanggung-tanggung, tidak sebulan atau dua bulan tetapi tahunan. Masyarakat menjadi makin takut.

Faktor lain adalah masalah service charge yang sering dianggap sebagai penghasilan tambahan bagi developer sehingga menimbulkan keributan dengan penghuni. Mereka menolak penetapan tarif listrik yang dinilai lebih mahal.

Tumpukan masalah ini sangat mengganggu bisnis properti yang pernah mengalami booming.  Para pihak harus instrospeksi. Pertama, pemerintah. Pemerintah kurang menjaga pemberian perlindungan kepada konsumen, disamping lembaga konsumen juga harus memberikan perlindungan. Dalam kasus sertifikasi, misalnya, berlangsung bertahun-tahun, disamping kualitas yang bermasalah juga. Kasus seperti ini tidak menguntungkan bagi bisnis properti.

Kasus seperti ini pada masa lalu terbungkus oleh pasar properti yang sedang bagus, sehingga agak tertutup. Tetapi pada saat pasar properti sedang lesu seperti sekarang, masyarakat menjadi lebih kritis.

Hal-hal seperti ini tidak terjadi di luar negeri. Di Dubai, misalnya, uang dari para pemesan tidak bisa serupiah pun mengalir ke bisnis yang lain, benar-benar akunnya digaransi oleh pemerintah, khusus akun untuk membangun properti.  Di Indonesia tidak diketahui uangnya menyimpang ke mana, tidak ada perlindungan.

Selain itu, jika ada penundaan tidak ada kompensasi finansial kepada konsumen.  Jadi seperti hutan rimba, tidak ada kejelasan dalam bisnis properti.

Bisnis properti jika dikelola dengan baik akan menjadi penggerak ekonomi yang cukup handal,  mempunyai efek berganda, dan banyak ekonomi yang didongkrak olehnya. Apalagi kekurangannya masih sangat banyak, mempunyai ruang dan potensi besar untuk menggerakkan ekonomi tetapi lemah dalam perlindungan. (sar)

SHARE ON
Linkedin
Google+
Pinterest
close

PENALAR

PENALAR TERPRODUKTIF